精裝修商品房的工程質量評價體系分析

來源: www.485230.live 發布時間:2020-02-12 論文字數:36669字
論文編號: sb2020012715471729311 論文語言:中文 論文類型:碩士畢業論文
本文是一篇工程碩士論文,本文通過對精裝修商品房質量評價體系相關文獻的分析,借鑒 360 度評價法和平衡積分卡評價法,結合德爾菲法篩選得到精裝房的質量影響因素,并運用層次分析法得
本文是一篇工程碩士論文,本文首先通過對精裝修商品房的發展歷史、現狀以及未來的發展趨勢進行了簡單的分析,然后借鑒 360 度評價法以及平衡記分卡評價法把精裝修商品房的質量評價體系分為 4 個視角,對精裝修商品房進行全方位的評價,同時對各個視角下的質量問題及其影響因素分別進行了歸納和總結。

第 1 章 緒論

1.1 研究背景和意義
1.1.1 研究背景
商品房精裝修模式起源于二十世紀六十年代的瑞典,隨后在歐美日等發達國家逐漸流行起來,其中由于各國人文與生活習俗不同,每個國家的精裝修商品房特色各異。在美國,業主可通過產品目錄購買裝修部件進行個性化裝修,整個裝修過程中業主的參與度很高。在歐洲,業主通常喜歡通過精美而個性化的軟裝賦予住宅個性化的美感。在日本,由于當時住宅的緊缺形成了效率為上的原則,逐步形成了住宅一體化流水線生產模式,住宅土建和裝修實現了標準化的裝配式生產與組裝,效率大幅提升。
隨著我國經濟的不斷發展,人們生活水平的逐步提高,購房者對居住環境的要求也越來越高,商品房全裝修模式除了可以節省消費者的時間之外,還可以大幅提高生產效率,減少二次裝修造成的環境污染,提升人們的生活質量。
但是相較于發達國家,我國的精裝修商品房起步較晚,直到 1999 年才提出普及商品房精裝修模式以減少環境污染和資源浪費,但此時房地產商由于市場規模等原因很少采用精裝修模式;2006 年起,房地產行業進入高速發展期,精裝修模式也逐漸進入市場,隨著 2011 年建筑業發展“十二五”規劃的推出,精裝房開始步入高速發展期;2013 年起各地政府先后出臺精裝修推廣政策以促進精裝修住宅建設的落地;自 2017 年建筑業發展“十三五”規劃明確提出“到 2020年,我國新開工全裝修成品住宅面積達到 30%”以來,我國精裝修商品房的建設正式進入爆發期,各地區新建商品房精裝修普及率加速上升。
雖然近年來我國精裝修率大幅上升,但是距離歐美日等發達國家平均超 80%的精裝修比例,仍有很大提升空間。根據統計顯示在 2017 年愿意購買精裝房的消費者比例達到了 26.8%,較 2007 年提升 15.9%,而這個數據預計在 2020 年可達 39.5%。這說明消費者購買精裝修商品房的意愿在逐步提升,精裝修商品房具有較大市場前景和發展潛力。
圖 1.1 技術路線圖
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1.2 國內外研究現狀
1.2.1 國外研究現狀
雖然國外發達國家精裝修商品房發展較早,相應的質量評價體系也發展較早,但是由于全球建筑業的發展以及顧客要求的不斷提高,早期的質量評價體系及評價方式已經不完全適用于新建商品房,因此近些年國外也有很多學者對商品房的質量評價體系提出自己的看法。
最早關于商品房的質量評價只是關于房子本身土建部分的質量,
Paiva 等(1995)提出商品房的建設要向高質量標準發展,并認為住宅的質量不僅涉及住宅本身,更涉及到周邊的環境,即學校,購物中心,休閑娛樂等,并同時提出了一種商品房質量評價方法 QFD(QualdLoad Framework)。作者把 QFD 用分層的方式分為系統,子系統和組件,為商品房質量評價提供了一個框架,不同國家、開發商或者承包商等可以根據自身情況的不同選擇不同的評價指標[1]。Landin 和Persson(1998)提出質量評價體系不僅需要針對土建承包商,還需要針對電氣承包商和管道、暖通承包商引入質量評價體系,并基于 ISO9001 標準和克羅斯比質量管理框架針對設備專業承包商進行質量評價,并認為這個評價體系同樣適用于供貨商以及客戶[2]。Chan 等(2000)調查了香港 110 個已竣工的工程,通過因子分析和多元回歸分析、歸納、總結,找出了若干影響住宅質量的潛在因素,其中對質量影響最大的是開發商團隊的管理,其他主要因素包括施工承包商的施工質量以及客戶對質量的重視度等等,這可以看出建設方的管理和對質量的重視程度對住宅的質量有決定性的影響[3]。
隨著時間的推移逐漸有學者對建筑工程除施工階段外的階段進行質量評價,Yu 等(2007)研究早期的可研報告對項目質量的影響。首先對過去二十年建設項目早期的可研報告進行研究,并確定主要的 13 個變量,然后用問卷調查的方式確認 13 個變量對項目的質量都有或多或少的影響,但是沒有對每個變量的權重進行分析[4]。Giddings(2013)等人針對住房的設計質量評價進行研究,并提出住房的質量評價機制不能只考慮房屋性能,還需要考慮住戶的舒適感,但是他沒有列出影響因素的權重[5]。
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第 2 章 精裝修商品房質量評價的基本理論

2.1 精裝修商品房的基本理論
精裝修商品房是指住宅開發商在交房前,在小區公共空間裝修及綠化完成的前提下,完成戶內水電管線的敷設,完成住宅戶內所有房間的墻面、地面、天花板的基層和面層,完成廚衛基本設施的安裝,使購房者可拎包入住的商品房。
2.1.1 精裝修商品房的產生和發展趨勢
我國的商品房市場在發展初期以毛坯房為主,毛坯房除了公共區域的裝修外,在戶內的地面墻面除廚房衛生間做防水層外僅做水泥砂漿基層處理,不做面層處理,需要購房者進行二次裝修。隨著我國經濟和房地產行業的發展,1998年精裝修商品房應運而生,但是從設計到施工都比較粗糙。進入 21 世紀后,隨著消費者對房屋裝修質量要求的提高,開發商也逐漸增加了對裝修質量的要求,但一般還是應用在以豪華裝修為賣點的高檔次商品房,且主要針對一線城市。2007 年前后,隨著我國房價的迅速增長,市場競爭日益激烈,以萬科為首的開發商為了贏得普通消費者的青睞,占領二線城市的市場,研究出了面向各層次消費者的精裝修商品房,贏得了廣大消費者的認可,但是由于房地產市場仍然是供小于求,因此并沒有很多開發商花精力研究精裝房,直到 2013 年,精裝修商品房占新建住宅的數量不到 10%。隨著政府部門對環境問題的日益關注,逐漸意識到毛坯房的二次裝修會帶來大面積的污染和大量的資源浪費,因此許多重要城市在 2016 年相繼推出全部新建商品房精裝修的政策,而隨著政府政策的推出以及購房者對精裝西商品房接受度持續上升的背景下,精裝修商品房的發展進入爆發期,大型房企精裝修的覆蓋率均突破 50%。目前我國較歐美發達國家 80%的商品房精裝率仍然有很大距離,但相信隨著我國經濟的不斷發展,未來我國房地產市場精裝房將逐漸替代毛坯房,成為市場的主流。
圖 2.1 德爾菲法的基本步驟
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2.2 精裝修商品房的質量
質量是指商品的固有特性滿足要求的程度,滿足程度越高質量越好。一般實體商品只需要滿足消費者的要求即是質量好的商品,但是對于精裝修商品房這種社會話題度高且非消耗性的商品來說,消費者的滿意只是其中一個方面,還需要得到政府部門、同行以及開發商自身全方位對項目的高度評價,這樣才能算是高質量的精裝修商品房。
2.2.1 精裝修商品房質量的基本要求
精裝修商品房質量的基本要求需要從多個視角進行分析,經總結主要包括以下幾點:
(1)實用性。精裝房的實用性往往是消費者最關心的,主要指滿足消費者的日常居住和生活的各種性能,包括房屋基本的遮風避雨性能、房間布局和尺寸的合理性、保溫隔熱性能、隔聲性能、防水性能等。
(2)舒適性。房屋的舒適性直接影響消費者的生活質量,主要指消費者對房屋內部以及周邊環境的滿意度。內部的舒適性包括戶型房間布局的合理性,采光和通風,戶內設備設施的便利性等,周邊環境的舒適性包括容積率、公共區域的景觀、衛生、周邊生活配套設施及交通等。
(3)美觀性。傳統意義上美觀性指建筑本身及周邊環境需要看上去協調雅致,屬于政府部門最關心的,包括外立面效果,公共區域裝修,道路及景觀等。而對于精裝修商品房來說戶內美觀性則是消費者關心的問題之一,主要指裝飾風格,建材色調的合理搭配,衛浴及廚房設備的精致耐看。
(4)安全性。安全性是開發商最需要保證的東西,一般指房屋主體結構的安全,包括合理的結構形式,足夠的預留荷載以及良好的抗風、抗剪、抗震性能,保證在突發事件中保證結構穩定性;而對于精裝房來說安全性還包括建材的安全性,以保證室內合格的空氣質量。
(5)耐久性。耐久性是開發商和消費者共同關心的問題,不僅會影響開發商的口碑及經濟效益,還會影響消費者的日常生活。其主要指建筑使用期限以內房屋功能的完整性,也就是商品房組成部分的壽命,包括建筑主體及其圍護結構,電梯,供電、供水設備及材料,室外道路、園林景觀以及精裝修材料等。
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第 3 章 精裝修商品房的質量問題及影響因素······················22
3.1 精裝修商品房的多視角··································22
3.2 政府視角下的質量問題及影響因素·························23
3.3 開發商視角下的質量問題及影響因素····················· 24
第 4 章 精裝修商品房質量評價體系的建立···································31
4.1 精裝修商品房質量評價指標體系···································31
4.1.1 專家咨詢與評價指標的初選······························31
4.1.2 問卷調查與評價指標的確立····························32
第 5 章 案例實證分析······································ 48
5.1 項目概況·······································48
5.1.1 工程背景····································· 48
5.1.2 工程概況······································· 48

第 5 章 案例實證分析

5.1 項目概況
5.1.1 工程背景
南昌市是江西省的省會城市,是江西省的經濟和政治中心,近年來隨著我國的高速發展經濟總量逐年攀升,而房地產業一直屬于江西省經濟高速發展的支柱產業之一。隨著 2017 年《國務院辦公廳關于大力發展裝配式建筑的指導意見》以及《建筑業發展“十三五”規劃》明確指出推進建筑精裝修模式之后,我國越來越多的省份提出推進住宅精裝修模式和住宅成品交付模式,比如上海、浙江、四川等發達省或直轄市接連在 2016 年至 2017 年提出市區新建住宅全部成品交付。而南昌市在這個大背景下在2018 年明確提出全市新開工住宅項目90 平方米以下以及城區新開工住宅項目戶型面積 144 平方米以下實施精裝交付。
而 LG 雍景王府項目 2016 年開始建設之時,南昌市政府還沒有實行鼓勵精裝房的政策,而南昌市場上還沒有高端的精裝修成品住宅,大部分地產商對于精裝修商品房的市場接受度持懷疑態度。而此項目作為 LG 地產進入南昌市甚至江西省房地產市場的第一個項目,業主方希望建造出質量優秀且具有特色的產品,營造良好的口碑以打入南昌市甚至整個江西省房地產市場,因此決定用一部分房源作為差異化競爭的產品引入高端精裝修的概念,充分了解當地市場消費者的需求的同時,對未來 LG 地產在江西省的發展方向提供相應的數據參考。
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第 6 章 結論與展望

6.1 結論
本文首先通過對精裝修商品房的發展歷史、現狀以及未來的發展趨勢進行了簡單的分析,然后借鑒 360 度評價法以及平衡記分卡評價法把精裝修商品房的質量評價體系分為 4 個視角,對精裝修商品房進行全方位的評價,同時對各個視角下的質量問題及其影響因素分別進行了歸納和總結。
由于精裝修商品房建設過程的復雜性以及關聯性,其質量形成過程以及結果在 4 個視角中均有較大的區別,因此需要選取代表性強的評價指標以及可實施的評價方法。因此本文首先通過德爾菲法確定各視角下比較重要的影響因素;然后結合層次分析法確定各評價指標的權重;接著利用模糊綜合評價法對 LG 雍景王府項目的精裝修戶型進行了綜合評價,得到的最終評價結果為“良好”;最后針對評價結果提出了一些措施建議。而本文得到的研究結果主要有以下幾項:
(1)將其他領域的評價方法,即 360 度評價法以及平衡記分卡評價法運用在精裝修商品房的質量評價上,將其質量分解成四個視角,分別為政府部門(管理者)、開發商(自身)、同行(同級)以及消費者(顧客)四個視角,為其質量評價的體系提供了新的思路。然后選取各個領域的專業人員并運用德爾菲法確定各視角下有代表性的質量影響因素,建立了一個從多視角出發的精裝修商品房質量評價體系。
(2)把德爾菲法與層次分析法相結合,對傳統主觀賦權的權重確定方法進行修正,將難以定量分析的指標權重進行賦權,進一步提高了各指標權重的科學性和準確性。并且結合模糊綜合評價法,建立了一套適用性較強的評價體系與方法。而通過對評價指標以及權重的局部調整,可以使該評價模型適用于多個地區的精裝房甚至是其他性質的建筑。
(3)通過對 LG 雍景王府項目進行的綜合評價證明了評價體系及方法的可實施性,并對項目的評價結果進行分析,找出了評價不高的子項,針對性得提出了建議措施,不僅能幫助企業提升自身的弱項,也為企業未來的發展方向提供了決策的依據。
參考文獻(略)

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